1. はじめに
【中古住宅と賃貸物件の選択肢についての概要】
お引越しを考える際、購入するか賃貸にするかで迷うこともあるでしょう。
私は2025年1月に中古住宅を購入したので、その時の体験談を踏まえ、中古物件購入時の注意点を
買い綴りたいと思います。
また、最近では海外オーナーの賃貸物件が増えてきたので、賃貸で物件を借りる際の注意点も残していこうと思います。
【この記事の目的と重要性】
住宅は人間らしい生活を営む上で必要であり、一般的に何度も借りたり購入したりするものでは無いので、住宅選びは慎重かつ丁寧に選びたいものです。
しかしながら、どんなに慎重に住宅選びを行っても、予期せぬ出来事に出くわすことがあります。
それは単純に、知らないことが多いから。
この記事はその知識の穴埋めを目的として「間違いのない物件探し」にお役立て頂きたいものです。
この記事ではあえて「新築物件」については触れず、「中古物件」と「賃貸物件」を比較して貰うために書いているのでご了承ください。
住宅は買うか借りるかで分かれるところよね。
様々な意見が飛び交っているので自分の利用に合わせて選ぶのが良いと思うよ！
でも、どっちが良いのかさっぱりわからないわ。。。
じゃあ、どちらが良いのか一緒に見ていこう！
重要な情報もあるから最後まで見ていってね！
2. 中古住宅購入のメリットとデメリット
メリット
- 資産としての価値
賃貸と比べて明らかに違う点は物件の「資産性」です。賃貸物件では、毎月家賃を払ったとしても自分のものにはなりません。中古住宅を購入した場合、これは「資産」になります。
中古物件購入で支払う住宅ローンと賃貸で払う家賃では月々の支払いがあまり変わらないことが多いため、同じくらいの支払をするのであれば、物件を購入しようと思う人も増えていますので購入を考えてみても良いかもしれません。
どうせお金を払うなら自分のものに払いたいって言う気持ちも分かるわ！
- リフォームによるカスタマイズの自由度
賃貸物件では基本的にリフォーム出来ません。せいぜいDIYでネジや釘を打つ程度ではないでしょうか。
一方、中古住宅を購入すれば、自分たちの好きなようにリフォームすることができます。
住宅ローンによっては、融資の際にリフォーム費用を上乗せして借入できますし、
別途ローンを組むよりも低金利で費用を抑えることが出来るのでお得に済ませることができます。
キッチンをビルトインに変えたり和室をフローリングに変えたりと、自由度が高くカスタマイズすることができます。
デメリット
- リフォーム済み物件の落とし穴
中古住宅の物件購入の際、すでにリフォーム済みの物件も最近では多いです。
しかしながら、住んでみてからじゃないと分からない細かな不具合が多々あります。
例えば、窓の建付けが悪く隙間風が入ってきたり、日当たりとは裏腹にお部屋の温度の調節が難しかったり。
私が中古物件を購入した際の体験談を後述しますので、ぜひ読んでいってください。 - 施工の質や耐久性の問題
物件購入の際には「重要確認説明書」という分厚い冊子を不動産と一緒に確認し、どのような物件であるのかを確認するという作業があります。
時間にして約1～2時間程度かかります。
そこで、建物の築年数やシロアリ検査の有無、どこの業者が検査を行い、どのような結果だったのかを知ることが出来ます。
とはいえ、その絶対的な耐久性は変化することはありません。
リフォーム済み物件の場合、見た目のキレイさに見とれてしまい、忘れがちになるため是非とも
頭の片隅に置いておいてください。 - 見えない部分の劣化リスク
リフォームされていたとしてもベースはリフォーム前の築年数を引き継ぐため、
キレイになっている壁の内側や床下、天井裏などにも注意する必要があります。
雨水を回収するハーフパイプ部分に破損がないか、床下は土なのかコンクリートなのか、天井裏は保守が出来るようにキレイに保たれているかなど、気になるところが多いのでよく観察することが必要です。
3. 賃貸物件のメリットとデメリット
メリット
- 初期費用が少ない
賃貸物件でのメリットはやはりコレ！
初期費用が少なくお引越しをしやすいというメリットがあります。
中古物件購入と比べると、購入の方では「住宅ローンの申請」▶仮審査▶本審査▶融資実行と時間もかかってしまいます。
お気軽に引っ越しを検討される場合は「賃貸物件」を検討されても良いかもしれません。 - 住み替えの柔軟性
物件購入か賃貸物件か論争でいつも議論に挙がるのがコレ！
賃貸であれば住宅を所有しないため、何かあったらすぐに移住地を変えることができる。
好きな場所へ好きな時に移動できるのは「賃貸物件」の魅力です！！
デメリット
- 「資産性」が無い
当然の事ながら賃貸物件に「資産性」はありません。 - 永続的な家賃の支払い
マイホーム所有とは違い、生涯にわたって賃料を支払わなければなりません。 - 所得税の負担について
この部分については説明が長くなりますので、後述したいと思います！
是非最後まで見ていってください。
4. リフォーム済み物件の落とし穴
- リフォームの質が保証されない場合がある
- 施工後のトラブルや追加費用のリスク
- 購入前に確認すべきポイント（インスペクションの重要性）
5. 賃貸物件における突然の所得税請求リスク
最近ではインバウンドの影響で海外からの旅行者が急増しています。
※インバウンド=「外から中に入る」や「内向き」を表す言葉です。
海外からの渡航者が日本の不動産を購入していくケースもまた急増しています。
日本では、外国人オーナーの賃貸物件に住む日本人入居者が固定資産税を直接支払う義務は基本的にはありません。ただし、特定の条件下では、入居者に支払い義務が生じることがあります。例えば、オーナーが固定資産税を滞納し続けた場合、最終的には市町村が入居者に対して支払いを求めることがあるため、注意が必要です。
オーナーが固定資産税を長期間滞納している場合、税務署から入居者に対して直接的な取り立てが行われることは一般的ではありませんが、滞納が続くと、最終的には不動産が差し押さえられる可能性があります。この場合、入居者は不動産の使用権を失うことになります。
入居者はオーナーの税務状況に注意を払う必要がありますので気をつけましょう！
また、不動産で賃貸契約する際、オーナーが外国人なのかどうか、一見分かりません。
不動産へ一言、「オーナーは日本人ですか？」と尋ねてみるのも良いのではないでしょうか？
6. まとめ
- 中古住宅購入と賃貸物件の選択におけるポイント
- リフォーム済み物件と所得税のリスクを理解する重要性
7. 参考情報
公益社団法人 全日本不動産協会
8. 本当にあったウソのような怖い話（体験談）
冒頭にお伝えしていた通り、私は中古物件を購入しました。
リフォーム済みの中古物件です。
給湯器が付いていなかったため、取り付けを依頼していました。
工事開始！！
給湯器取り付けの業者さんが到着し、いざ工事！！
すると「ガス管が根元で切られててガス管工事が必要ですね。。。」と。
「へ…？」←本当に声を出して言ってしまいました。
確かによく見ると、給湯器取り付け位置の真下に金属配管を切った跡が。。。
ガスのメーターが付いている場所まで行くと、メーターから伸びた配管は1本もなく、
メーターの真下にも金属配管が切られた跡がありました。
給湯器の親切丁寧なおっさんは「ガスの業者さんが来ないと分からないですね～。」と。
「いやいやいやいや。。。」
とりあえず配管作ってもらわないとお風呂にも入れない…。
給湯器とガス管の接続はガス業者が行うことになっていて、ガス業者の”手練れニキ”2人が合流。
「あまりこう言う物件は見たことないですね～。」と。
ここからはやり取りの流れを書いていきます。
実際のやりとり
配「配管が無いとは思ってなかったので、配管新設代金が別途上乗せになりますけど大丈夫ですか？」
私「結構です！それ無いと生活成り立たないんでお願いします！」
配「今ある材料でフレキシブル(くねくね曲がる屋内用に使われている管)ならありますけど、大丈夫ですか？」
私「あの…外なんで金属管にして貰えますか？せっかく買った家なんでwww」
配「分かりました！それだともう少し金額が上がりますけど大丈夫ですか？」
私「ん～。。。仕方ないのでやっちゃってください！！」
配「了解です！材料が無いので一回取りに行ってから施工しますね！」
…というやり取りの末、配管新設工事を行ってもらいました！
我が家の引っ越しスケジュールは過密で、その日に工事を終えなければ、暖かいお風呂にも入れない状況で。
自慢のビルトインのガスコンロで調理やお湯を沸かすこともできない。
私だけではなく、給湯器のおっさんとガス業者のニキ2人もまた、一緒に焦ってくれていたのです。
しかし、不幸はまだまだ続きます。
給湯器取り付けが終わり、金属配管新設工事が終わり、給湯器と配管を接続！！
テストに入り、お風呂からお湯が出て、キッチンの蛇口・洗面所の蛇口からお湯が出て
私も含めて4人で歓喜の声を上げました！！！
給・配「いやぁ～良かったですね～！！」
私「いやぁ～ホントに助かりました！ありがとうございました！！！」
配「では、ガスの切り替えの確認に、ガス会社の方が夕方19：00くらいに来ると思うのでよろしくお願いします。」
私「はいはい、わかりました！了解です！( ｀ー´)ノｷﾘｯ」
さらなる不幸へ。
夕方19：00ごろガス会社の方が来訪。
外を見回り。
ガ「ちなみにですが、コンロはIHで良かったですよね？」
私「ん？」
ガ「なにか？」
私「いや、ビルトインのガスコンロが付いてますけど？？」
ガ「おかしいですね。家の中に行ってる配管が無いですけどね。。。」
私「へ？？？」
ガ「では、一旦お家の中を拝見させてもらっても良いですか？」
私「どーぞ！どーぞ！」
ガ「あーー。やっぱり着かないですねー。」
私「えーーーー!?」
ガ「ウチの下請けの業者さんは何も言ってなかったですか？」
私「みんなで配管がないことに驚いてて、全員、それどころじゃなかったんですよね～。(笑)」
ガ「ちょっとコンロの下見せてもらいますね！……やっぱり！なにも繋がってないですね！」
私「へ…？」
まじっすか！？リフォーム済みの物件で、ビルトインガスコンロが付いているのに、
配管がないとかってアリですか？
リフォーム済みなのにビルトインでガスコンロが乗っかっているだけ。
そして、そういった説明は不動産からはありませんでした。
ちなみに、キッチンのガスコンロのところまでの配管も無く…
またしても配管新設工事が必要に。
ガス会社の方がその日のうちにガス管業者に連絡をしてくれて、翌日”手練れニキ”が再度来てくれました。
給湯器のところまでは配管を新設しているので、そこから分岐させ屋内までの配管新設・穴あけ・接続までしてもらえました。
さすが手練れ！！！良い仕事をしてもらえました！
不動産へ確認
私「ガス管が屋内へ1本も行ってなかったんですが、これが普通ですか？」
不「そういう場合もありますね。リフォーム段階で配管が老朽化していた場合撤去します。リフォーム会社にガス管接続の資格持ちが居ないこともあるんで。」
私「リフォーム済みで売り出してて、ビルトインのガスコンロがあればすぐに使えると思うのが一般的だと思うんですが。これは重要確認事項じゃないんですかね？」
不「建物の外側の設備に関しては重要確認事項ですが、屋内側はそれに当たりません。」
私「ガスはどうしても必要だったので事後報告にはなりますが、規定の2日以内に連絡させてもらいました。ガス管新設代金の補償とかしてもらえます？」
不「見積にもガス管新設が含まれているので確認してください。」
私「いま見てますけど書かれていないですよ？」
不「明細の下の方に配管接続とかいてあるでしょう？そこに配管新設代金も盛り込まれてあります。」
私「それじゃ分からないですよ…。第三者機関に相談に行ってもいいですかね？」
不「本社にも報告しましたが、相談に行かれて構わないという回答がありました。」
みなさんもお気を付けを！
マジか。。。こういうのがまかり通るなんて。
リフォームってさ、見た目が変わればよくて、機能なんて使えなくてもいいって考え方なのね。。。
オシャレな蛇口がついてても水が出なくても構わないし、イケてる照明がついてても光らなくていい。
エアコンがついてても近くにコンセントが無くても良いんかい！？(笑)
こんな事もありますので、みなさまお気をつけください。
最後まで長々と呼んで下さりありがとうございました！
